Gevolgen van demografische wijzigingen voor vastgoedbeleggers

Demografische wijzigingen zijn van cruciaal belang voor vastgoedbeleggers. Een groeiende bevolking zal een aantrekkende vraag naar plekken om te werken, te rusten en te spelen meebrengen. In de ontwikkelde markten zal de vraag verschuiven naar diverse types van vastgoed. Tot slot gaan steden meegroeien met de bevolking, al zal dat niet per se de vraag naar investment-grade vastgoed verhogen.

Groei voor Azië en Noord-Amerika, daling voor Europa in zicht
Er zullen duidelijke winaars en verliezers zijn. Azië en in mindere mate Noord-Amerika zullen wellicht profiteren van bevolkingsgroei, maar in Europa is een daling van de bevolking in zicht. Dat betekent dat landen met een hoge schuldenlast zoals Italië en Griekenland meer te vrezen hebben als hun bevolking krimpt en hun economie over een paar decennia onder het gewicht van een gestaag groeiende schuldenberg kreunt.

In de ontwikkelde markten zal de toegenomen mobiliteit wellicht blijven resulteren in een beweging van de bevolking naar de economisch belangrijke centra. Duitse markten zoals Hamburg – een wereldhaven – zullen naar verwacht groeien. In de VS zullen het Middenwesten en delen van het Noordoosten mensen zien verhuizen naar het Zuiden, het Zuidwesten en de Pacific-regio. De meest gewiekste vastgoedbeleggers zullen al op deze trend inspelen.

In grote groepen naar de steden
Amerikaanse REIT’s leggen zich inderdaad nu al toe op locaties waar de bevolking groeit. Ook in Japan, waar de mensen wegtrekken uit grote delen van de rest van het land, gaat de aandacht van de grote vastgoedbeleggers vooral naar de kantoren- en appartementenmarkt van de hoofdstad. De dalende en vergrijzende bevolking in Europa en delen van Azië en Noord-Amerika zal vooral sporen nalaten in de kantorenmarkt.

Tot slot zal de verstedelijking wellicht doorzetten. Steden zoals Shanghai, Jakarta, en Bangkok zullen steeds meer de rol van sociaaleconomisch centrum van hun land op zich nemen. Hierdoor zal de waarde van het vastgoed in veel van die steden blijven stijgen naarmate grond en ruimte schaarser worden. De stadsontwikkeling (van infrastructuur) was echter eerder sporadisch. Bijvoorbeeld in steden in India of Afrika. Daardoor is het resultaat van beleggingen en de ontwikkeling van vastgoed in die regio’s meteen ook onzekerder.

Beursgenoteerd vastgoed biedt aantrekkelijke liquiditeit
Met een wereldbevolking van 7 miljard die nog toeneemt, zullen de gevolgen van de schaarser wordende natuurlijke rijkdommen de overstap naar duurzamer bouwen en de bewustwording van de milieueffecten versnellen.  Vastgoedbedrijven die op die demografische evolutie kunnen inspelen, zouden dus meer waarde uit hun beleggingen moeten kunnen halen.

Zeker in de volwassen markten, zou de demografische wijziging een reden te meer voor vastgoedbeleggers moeten zijn om te kiezen voor beursgenoteerd vastgoed dat liquide is en dus een wellicht goede manier om te voorkomen dat ze niet meer uit een zieltogende markt kunnen stappen.